钟伟:如何看待中国房地产

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   钟伟,北京师范大学金融研究中心主任

   一、理解中国楼市的前提:全球资产泡沫和流动性拐点之争

   从全球经济复苏和货币周期的情况看,次贷危机以来,可能各国央行不断释放富于的流动性,但会 推动利率从低利率走向负利率,这严重催生了全球资产价格泡沫。其中股票、债券等的价格粘性较小,随着货币泛滥而太快膨胀,而产业链条和价格粘性较强的大宗商品、房地产和黄金,其价格上涨则迟滞于股市债市,但仍有惊人膨胀。我们 在担心长期流动性算不算到了拐点,可能是,时会 了 也许暗示着全球资产价格也到了1个危险的分水岭。近1个月美元指数的快速上升,再度伴随着股票和债券价格的动荡。这和2015年同期几乎如出一辙,某些某些我波幅不及去年年底。当下没1个国家,我愿意泡沫破裂率先处在在本国,经济复苏、流动性和泡沫之间的博弈,仍然激烈。

   (一)全球经济增长疲软中的1个世界

   目前全球化进程有所倒退,国际贸易和投资增速低于GDP增速,主要国家之间的经济政策协调和公司企业合作 时会更有效某些某些我更弱化,这就因为 了一系列问題。我们 把次贷危机以来的全球主要经济体分为三类来讨论:第一类是欧美日发达经济体;第二类是资源类的经济体,如巴西、俄罗斯可能是中东的某些资源国;第三类是比较纯粹的发展中国家。我们 从经济增长、通货膨胀和就业情况这名个维度来分析发达国家、资源类国家和发展中国家自次贷危机以来的经济表现,没能看出以下特点:

   就欧美日等发达经济体来讲,可能走过了城市化和工业化的大部分阶段,但会 目前它们的经济总体表现为较低经济增长、较弱通胀和相对改善的就业情况;资源类经济体主要表现为比较糟糕的的经济衰退,比较严重的通货膨胀和严峻的就业情况,其中像委内瑞拉、巴西的情况尤其严重;发展中国家的经济增长现在某些某些我尽如人意,不少发展中国家陷入了经济衰退,可能有有哪些国家比较依赖于进口商品和服务,而经济增长疲弱的一齐又伴随着本币大幅度的贬值,累似 南非和埃及等。发展中国家的通胀情况比资源类国家好某些,但会 比发达国家要严重某些,此外就业情况在有有哪些发展中国家也比较严重。这其中问題比较突出的是某些非洲国家,如肯尼亚、尼日利亚等。上述三重经济体中,随着大宗商品价格的逐渐改善,资源国的困境可能改善得最快。

   总体来看,中国的经济增长相对保持稳健,通货膨胀何必 严重,就业情况相对艰难,整体经济情况和美国有某些累似 。从全球范围内来看,似乎也时会 了美国和益国在次贷危机前一天表现出一定的产业转型和创新的能力。

   (二)资产价格膨胀是全球性问題

   次贷危机以来,全球主要国家的央行都采取了比较激进的货币政策,实施进程大体前要分为量宽和价宽1个阶段:第一阶段是以量化宽松为特点的货币政策,也某些某些我持续的数量宽松。经过这名阶段,尤其是美联储逐渐退出量化宽松前一天,全球货币政策转向时会 了 阶段,即追求流动性价格的下行,也某些某些我基于通缩预期的超低利率——从低利率到零利率甚至目前正在全球蔓延的负利率。换言之,次贷危机前一天,各国央行都经历了1个从货币数量宽松到货币价格宽松的过程,且这名趋势目前还在延续。

   在这名全球量宽加空前低利率的情况下,资产价格膨胀成为全球性的问題,表现在股票市场、债券市场、房地产市场、大宗商品市场和黄金等各个方面。以股票市场为例,目前以纳斯达克为代表的美国股市和以富时指数为代表的英国股市时会历史新高;以债券市场为例,目前集中在全球债券市场的资金量超过1000万亿美元,共要全球GDP的两倍;以大宗商品市场为例,从去年年底到现在,原油价格可能在不知不觉之中几乎涨了一倍,铁矿石和焦炭价格上升,不少农产品如糖、大豆、棉花等的价格时会所上升;黄金时会温和上升。

   全球量宽加空前低利率也推升了全球的房地产市场价格。全球主要大城市如欧洲的伦敦,北美的纽约、波士顿、旧金山、西雅图、多伦多、温哥华,大洋洲的悉尼、墨尔本,亚洲的东京等都经常出显了房地产价格的显著上升。前要观察到,从2011年年初至今,全球主要大城市核心区域的房价基本都已实现翻倍,累似 纽约目前好区域的新公寓价格可能上升至近每平米5万美元,东京的房价经太大年徘徊前一天目前每平米也基本在一万美元左右。一齐,房屋的租金收益率时会显著摊薄,自次贷危机前一天,房龄较短的公寓年化租金收益率从7-8%已逐渐下行至共要4-5%的水平。此外,发达国家也经常出显了房地产市场的显著分化,累似 美国大都市的房价在上涨,但绝大部分州的一般城市其房价并无起色;加拿大除了温哥华和多伦多之外,某些城市房价普遍时会下跌;楼市在西方国家也表现经常出显著的苦乐不均。

   总体来说,全球量宽加空前低利率使得资产价格呈现空前膨胀的态势,一齐经济增长依旧疲软,通货膨胀何必 显著。在此背景下,我们 就资产价格前要持续膨胀形成了巨大争议:一部分学者认为如股票、债券、房地产等泡沫可能超越了次贷危机前一天的水平,岌岌可危;而另一部分学者认为,这名由政府做背书的刚性泡沫情况时会延续下去。

   (三)全球长期流动性算不算已到拐点?

   全球的长期流动性是时会可能到了拐点?拐点这名说法令人费解,不如碱化为1个视角,一是货币数量宽松前要持续?二是以主权债到期收益率为代表的无风险利率前要持续下行?三是信用溢价是上升还是下降?可能数量宽松难以继续,无风险利率上行,以及信用溢价扩张,时会 了 流动性可能就到了拐点。在我们 何必 讨论量宽和无风险利率的变动情况。

   未来流动性的数量会无需继续有明显膨胀?以美联储加息为标志,流动性价格算不算会迎来1个长期拐点?这名问題关乎到目前全球资产价格何去何从。

   1个习以为常的说法是各国央行目前被资产价格所绑架,甚至有某些学者认为央行是胆小鬼,不敢收紧流动性,不敢触碰资产价格泡沫。事实上,算不算应该把资产价格纳入到央行宏观审慎框架之中?这仍然非常有争议。但从各国央行的实际行为来看,其举措我我着实受制于资产价格。即便央行仍然要从传统的增长、物价和就业来决定流动性的松紧,但也往往不得不谨慎关注资产泡沫及其逆转。

   首先,全球增长依然不尽如人意,即使是美国也时会 了 回到正常的增长水平,2010年秋季,白宫时会 了 预测2011和2012两年的经济增长会分别达到3.8%和4%,而今却仅在2%。中国学者也曾普遍认为中国经济增速无需低于7%,而今却已在此之下。国际货币基金组织在2016年秋季的全球经济展望当中并时会 了 给出太大特大喜报如何写如何写。回顾过去七年,人类很可能对我我着实已身处其中的经济萧条,仍然缺陷认识和过于乐观。就全球增长的情况来说,时会 了有一小部分国家,如美国有加息的可能,而如欧洲、新兴经济体、资源类经济体等距离加息依旧遥远。

   其次,就通胀可能物价情况来讲,目前资源类经济体和发展中国家的通货膨胀情况比较严重,但它们何必 构成世界经济的主体。时会 了 ,在世界经济当中处在前列的美国、日本、欧洲等发达经济体的通胀情况如何?日本实施了20多年比较宽松的货币政策,并时会 了 经常出显意料之中的严重通胀,仍然是通缩;欧洲目前的通缩预期比较强烈,表现为欧洲的负利率情况在不断蔓延;美国也并时会 了 有点痛 显著的通胀危险,新近美国PCE以及TIPS都仍在1.7%-1.9%的区域之内。目前通胀仍然处在温和可控的范围之内。

   算不算可是全球资产价格的膨胀并时会 了 带来比较显著的通货膨胀,一方面是可能资产价格通常何必 直接中含在通货膨胀指数之内,被委托人面是可能资源价格即便传导到实体经济并带动实体经济价格上升,其力度某些某些我大,毕竟实体经济的转型比较弱。此外,即使未来美国通货膨胀尤其是核心通胀率先从目前的略高于2%有所上升,也还处在另有三种技术上的可能,即美联储前要把预期通胀目标从当前的2%调整到3%。一齐考虑到全球的低利率情况,美联储每次加息操作前要实用10个甚至有一个bp,而无动辄2有一个bp的必要。

再者,在增长和物价时会构成主要国家央行收紧流动性价格的理由前一天,我们 来看就业。关于就业的情况争议比较多:某些学者用失业率来衡量就业,但这名指标时会太可靠。失业率包括短暂就业和益长期就业,1个长期就业岗位有可能被两1个短期就业岗位所替代。结果看起来失业率我着实下降,但实际上我们 可能前要听候临时就业和长期就业之间差异性的缩小。但会 ,各个国家社会保障制度和失业救济制度的差异也会造成失业率上的差异,通常我们 倾向于认为美国的失业率有所低估,而日本的失业率有所高估。另外有某些学者喜欢用求人倍率这名指标,但这名指标同样不太可靠。比如,有公司贴出广告要以1000万年薪招聘1000个姚明,(点击此处阅读下一页)

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